2025年土地出让金深度解密：4.15万亿背后的结构性分化与转型逻辑

2019年首次系统性梳理地方财政数据时，彼时土地出让收入正处于历史高位。六年过去，数据曲线急转直下，这门“土地财政”的生意经正在被彻底改写。

从峰值到低谷：数据勾勒的三年剧变

2021年是分水岭。当年地方土地出让收入录得8.7万亿元峰值此后连续四年出现两位数降幅。2025年数据定格在4.15万亿元，较峰值缩水约4.6万亿元，降幅达52.3%。这一跌幅意味着什么？相当于蒸发了一个中等省份的全年GDP。

27省数据解码：五个“逆行者”的生存样本

在31个省份中，除山西、内蒙古、辽宁、西藏四地外，其余27个省份均披露了2025年数据。其中云南、甘肃、宁夏、新疆、黑龙江实现增长，其余22个省份虽处下行通道，但有12个省份同比降幅较2024年收窄。

这一分化背后存在清晰的地理逻辑。广东、浙江、四川三省降幅分别收窄17.9个、19.1个、18.4个百分点；而云南、甘肃、宁夏的增长则指向同一策略——省会城市大力盘活存量土地。

存量挖潜的方法论：昆明与兰州的实践路径

昆明案例最具代表性。该市加快批而未供和闲置土地盘活利用，增加基础设施和公共服务用地供应，全市土地出让收入增长61.6%，其中划拨土地收入同比高增78.8%，占到全市土地出让收入近一半。

兰州路径则强调资金工具运用。该市用好土储专项债资金，盘活闲置土地资源，推动土地出让收入同比增长19.5%。两个城市的共同特征在于：不再单纯依赖新增供地，而是向存量资源要增量。

“好房子”建设：溢价驱动的价值重构

一线城市策略有所不同。深圳通过支持“好房子”建设，增加低容积率优质住宅用地供应，高溢价地块成交增多，全市土地出让收入同比高增52%。成都、杭州、青岛则通过增加核心城区宅地供应、放宽容积率限制实现增长。

罗志恒的判断具有参考价值：土地市场正呈现“总量收缩、结构改善”格局。商品房市场低迷持续冲击土地市场，叠加房地产企业现金流偏紧、企业拿地意愿不高，直接影响地方政府的土地出让收入。

2026年展望：降幅收窄的预期与变量

基于现有数据推断，2026年土地出让收入虽仍将延续下滑态势，但降幅有望收窄。今年中央与地方预算报告显示，全国地方政府性基金预算本级收入预计为5.26万亿元，与上年基本持平，侧面反映官方预期今年土地出让收入止跌。

然而前两个月数据仍显压力：地方政府土地出让收入3547亿元，同比下降25.2%。由于合同签订到资金入库存在滞后性，该数据更多反映的是去年下半年土地成交情形。真正的市场转折点，仍取决于房地产需求侧能否实质性回暖。

罗志恒建议，今年应加大对地方政府的财政支持力度，从根源上调控土地供给。建议中央财政通过增加转移支付或进一步提高地方政府债务额度的方式弥补收入缺口，这将赋予地方政府更大的财政空间，从根本上控制和减少非必要的土地供给。